翻譯／李婉萍，校閱／周月清
公平住宅法案禁止在住宅上因下列事項產生的歧視：
- 種族或膚色。
- 原本的國籍。
- 宗教。
- 性別。
- 家庭狀況（包含18歲以下與父母或與法定監護人同住的兒童；懷孕的女性，和擔任18歲以下兒童的法定監護人）。
- 身心障礙。
住宅包含了哪些範圍？
公平住宅法案涵蓋大多數的住宅。在某些情境下，這個法案不適用於自有住宅超過四個單位者、單親家庭未透過仲介而出售或租賃住屋，以及在組織、私人俱樂部運作下限制成員所有權的房舍。
禁止了什麼？
在住宅的出售與租賃方面
沒有人可基於種族、膚色、原本的國籍、宗教、性別、家庭情況與身心障礙，而出現下列行為：
- 拒絕出租或販售房舍。
- 拒絕關於房舍協調。
- 讓房舍無法使用。
- 拒絕成為住家。
- 在出售或租賃住宅上，設定不同的條款、條件或優惠措施。
- 提供不同的住戶服務或設備。
- 謊稱房舍不可使用，以規避房舍的檢查、販售或出租。
- 以營利為目的勸說屋主將房屋販售或出租（造成住宅區恐慌）。
- 拒絕任何人得到或成為以出售或租賃房舍為目的之機構或服務的會員。
在抵押貸款方面
沒有人可基於種族、膚色、原本的國籍、宗教、性別、家庭情況與身心障礙，而出現下列行為：
- 拒絕設定抵押貸款。
- 拒絕提供關於貸款的資訊。
- 在地產估價上給予差別待遇。
- 拒絕貸款轉移。
- 在貸款轉移上，設定不同的條款或條件。
除此之外，任何人出現下列行為均是違法：
- 威脅、強迫、脅迫或干涉個人運用或協助他人公平住宅法所給予的權利。
- 刊登廣告或讓大眾以為有種族、膚色、原本的國籍、宗教、性別、家庭情況與身心障礙的限制。此項反歧視廣告禁令適用於之前宣稱不適用於公平住宅法中的單親家庭和自有住宅者。
給障礙者額外的保障
如果你或你認識的人有：
- 因肢體或心智障礙（包含：聽力、行動能力和視覺損傷，慢性酒癮患者、慢性精神病、AIDS患者、AIDS相關症候群患者和智能障礙者）實際地在一項或多項重要生活活動受到限制。
- 曾發生上述障礙的記錄。
- 被視為有障礙的人。
你的房東不可以：
- 拒絕讓你在住處或公用場所進行合理的改建，尤其是在你自行承擔費用，以便讓有障礙限制的人能使用生活所需的居住空間（持平而言，房東同意改建的條件可以是你必須同意在搬離之後將房舍恢復原狀）。
- 拒絕在法規、政策、業務或服務上在合理的調整，以便讓有障礙限制的人能使用生活所需的居住空間。
案例：一個規定不可以養「寵物」的大樓，必須同意讓有視覺障礙的住戶飼養導盲犬。
案例二：儘管複合式的公寓中提供住戶眾多、未限定停車格的停車場，但仍必須為行動損傷者的住戶保留最靠近其住所的停車位，以便確保他/她能夠方便進出住家。
然而，住宅不需要為了一位直接威脅他人健康或生命，或使用非法藥物的人做此規劃。
對新建築物的要求
設有電梯及超過四戶以上的居住單位，並在1991年3月後首度擁有產權的建築物：
- 公眾場所與共同場所必須讓障礙者方便進出。
- 大門與走廊的寬度必須足以讓輪椅通過。
- 所有的居住單位都必須：
容易使用並可進出與通過居住單位的路線。
容易使用的電燈開關、電動逃生出口、溫度調節器和其他環境控制設備。
浴室牆壁予以補強，以便之後安裝扶手。
廚房和浴室都要方便坐輪椅的人使用。
如果一棟超過四戶以上的建築物沒有電梯，同時也是在1991年3月之後首度擁有產權，這些標準仍適用於地面以上的建物。
此些新建物的標準不可取代州政府或地方政府較嚴格法令規定。
家庭住宅機會
除非建物或社區符合老人住宅的資格，不可因家庭情況產生歧視。換言之，不可歧視家中有超過一位以上18歲以下的兒童與下列對象共住：
- 一位家長。
- 擁有兒童法定監護權者。
- 在父母或監護書面授權之下，指派的家長或法定監護人。
對家庭情況的保護，同樣適用於懷孕的女性，以及任何擔任18歲以下兒童的法定監護人。
排除條件：老人住宅不適用於此項反歧視家庭情況的禁令，如果：
- 住宅都市部（Housing & Urban Development, HUD）表示此建物是在聯邦、州政府以及地方政府方案下，專為老人設計並擁有的住宅。
- 限制只讓62歲以上的老人所擁有。
- 配合政策，要求住戶都要超過55歲以上，即超過80﹪居住單位只租給家中至少有一位超過55歲者同住。
1988年9月13日以前遷入的住民屬於轉換階段，無論其年齡，他們得以繼續住在該住宅，不受上述排除條件的干擾。
如果你認為你的權利遭受損害
住宅都市部已經準備好協助你面對任何住宅歧視的問題。如果你認為你的權利遭受損害，你可以上網下載住宅歧視申訴表（Housing Discrimination Complaint Form），填寫完成並寄回，或是在線上填寫並回傳，亦或是寫信給住宅都市部，或是打電話到離你最近的住宅都市部辦公室。在你聲稱權利受損之後，你有一年的時間向住宅都市部提出申訴，但你應儘可能提早提出申請。
- 寫什麼給住宅都市部？
你的姓名和地址。
申訴對象的姓名與地址（回應人）。
住宅的地址或其他辨識資料。
簡短描述你聲稱權利受損的情形（你認為導致你權利受損的事件）。
聲稱權利受損的日期。
- 寫或打電話到哪裡？
將住宅歧視申訴表或信件寄到最近的住宅都市部辦公室，或是你可以直接打電話。
- 如果你是障礙者
住宅都市部同時提供：
提供聽力障礙者免費電傳打字電報電話（teletypewriter, TTY）：1-800-927-9275。
翻譯員。
錄音帶與點字資料。
協助閱讀與填寫表格。
- 當你提出申訴時，會發生什麼事情？
當住宅都市部收到你的申訴時，他們會正式通知你。通常，住宅都市部還會：
正式通知你聲稱導致你權益受損的對象，同時也會讓對方提出回應。
調查你申訴的內容，並判定是否有合理的理由相信違反公平住宅法。
在接到你申訴的100天內，如果無法完成調查，住宅都市部也會給你正式通知。
- 調停
住宅都市部會試圖和你申訴的對象（回應人）達成協議。調停協議必須同時保障到你與社會大眾的利益。一旦簽訂協議，住宅都市部將不再對你的申訴採取更進一步的行動。然而，如果住宅都市部有合理的理由認為調停協議破裂，住宅都市部將會建議檢察官（Attorney General）提起訴訟。
- 轉介申訴
如果住宅都市部認為你的州或地方機關在公平住宅方面擁有和住宅都市部同樣的公權力，住宅都市部會將你的申訴轉介到該機關以便調查，同時也會給你正式的轉介通知。代理機構在接獲你申訴資料的30天內必須展開相關作業，否則此案件會再轉回住宅都市部。
如果你需要得到快速的協助時怎麼辦？
如果你需要立即的協助以便阻止違反公平住宅法的重大事件，住宅都市部應儘可能在你提出申訴之後儘快的協助你。在你的申訴未有結果之前，如果發生下列事件，住宅都市部可以委託檢察官上法院尋求暫時或初步的賠償：
- 在沒有住宅都市部介入下，導致無法彌補的傷害。
- 有實際證據顯示違反公平住宅法。
案例：原本建商同意將房子售出，但當他得知買方是黑人之後就毀約。買方向住宅都市部提出申訴，住宅都市部會委託檢察官上法院，阻止建商在申訴調查期間將房屋販售給其他買家。
在申訴調查之後會發生什麼事情？
假設，在申訴調查之後，住宅都市部有合理的理由相信發生歧視，他們會正式通知你。你的案子會在120天內召開行政偵訊（administrative hearing），除非你或回應人想要將案子提到聯邦地方法院。無論哪種方式，你都不需要付費。
- 行政偵訊
如果你的案子走到行政偵訊，住宅都市部的律師會代表你在法院解決此案。你也可以參與此案的訴訟，並在你期望之下，安排代表你的律師。行政偵訊法庭（Administrative Law Judge, ALA）會考量你和回應人所提出的證據。如果法庭裁定有歧視事件，回應人可能會被命令：
賠償你實際的損失，包含你所遭受的羞辱、痛苦與受害。
提供指定或其他公平的賠償，例如，將房子改善到你方便使用的程度。
給付聯邦政府市民罰鍰（civil penalty）以保護社會大眾的利益。罰緩金額對於初犯者最高可達1萬美金，對於7年內有三次侵犯他人權利事件者，則最高可達5萬美金。
給付合理的律師費與相關費用。
- 聯邦地方法院
如果你或回應人選擇在聯邦地方法院召開案件審理，檢察官會提出訴訟，並代表你在法院解決此案。就像行政偵訊法庭一樣，地方法院會命令賠償，並判定實際賠償內容、給付律師費和相關費用。甚者，法院可能判與更嚴格的損失賠償。
- 自行提出訴訟
在自行承擔費用的情況下，你可以在聲稱權利受損的二年內自行提出向聯邦地方法院或州法院提出訴訟。如果你無法負擔律師費，法院會指派一位律師給你。你也可以在向住宅都市部提出申訴之後，在未達簽署調停協議及行政偵訊法庭未開始審理你的案件之前，逕向提出訴訟。法院可能判定實際與嚴格的損失賠償，以及律師費和相關費用。
其他對抗住宅歧視的工具
如果對方未能遵守行政偵訊法庭判定的命令，住宅都市部會尋求暫時的賠償，強制執行命令，或是向聯邦地方法庭提出執行命令的上訴。
如果有合理的理由相信確實有住宅歧視的行為模式與事件產生，檢察官會向聯邦地方法庭提起訴訟。
其他資訊
公平住宅法和住宅都市部法規會提供更詳細與技術性資訊。如果你需要法律或法規的書面資料，請聯絡最近的住宅都市部辦公室。
（翻譯者李婉萍為心路社會福利基金會社工組組長，校閱者周月清為國立陽明大學衛生福利研究所教授。資料來源：www.nmrents.com/fair_housing_act.htm，2003/12/2。感謝翻譯者慨允轉載。）
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